O que é financiamento de imóvel?
Financiamento de imóvel é uma modalidade de crédito de longo prazo em que um banco ou instituição financeira paga o valor do imóvel ao vendedor, e o comprador devolve esse valor em parcelas mensais, acrescido de juros, geralmente entre 15 e 35 anos. No Brasil, os principais sistemas são o SFH (Sistema Financeiro da Habitação, para imóveis de menor valor) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário, sem limite de valor).
Na prática, você entra com uma parte do valor à vista (a entrada) e financia o restante, pagando parcelas compostas por amortização (devolução do valor emprestado) e juros (o custo do crédito).
Fórmula do financiamento: Price e SAC
Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim do contrato:
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é sempre a mesma, e os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês, fazendo a parcela cair ao longo do tempo:
Como calcular pela Tabela Price: passo a passo
Veja um exemplo com um imóvel de R$ 350.000, entrada de R$ 70.000, taxa de 0,85% ao mês e prazo de 30 anos (360 meses):
-
1Calcule o valor financiado
350.000 − 70.000 = 280.000 -
2Transforme a taxa mensal em decimal
0,85% = 0,0085 -
3Aplique a fórmula da Tabela Price
PMT = 280.000 × 0,0085 / (1 − 1,0085⁻³⁶⁰) ≈ 2.498,68 -
4Multiplique a parcela pelo número de meses
2.498,68 × 360 ≈ 899.525,65Esse é o total pago ao final do financiamento. -
5Subtraia o valor financiado do total pago
899.525,65 − 280.000 = 619.525,65Esse é o total de juros pago no financiamento.
Ou seja: nesse exemplo, a parcela fixa fica em R$ 2.498,68 por 360 meses, totalizando R$ 619.525,65 de juros ao longo do contrato.
Tabela Price x SAC: qual compensa mais?
Usando o mesmo exemplo (R$ 280.000 financiados, 0,85% ao mês, 360 parcelas), a diferença entre os dois sistemas fica assim:
| Comparação | Tabela Price | SAC |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.498,68 | R$ 3.157,78 |
| Última parcela | R$ 2.498,68 | R$ 784,39 |
| Total de juros | R$ 619.525,65 | R$ 429.590,00 |
| Total pago | R$ 899.525,65 | R$ 709.590,00 |
O SAC começa com uma parcela mais alta, mas termina pagando bem menos juros no total, porque a amortização é mais rápida no início. A Price tem a vantagem de uma parcela previsível e mais baixa logo no começo, o que facilita o planejamento mensal. Veja mais detalhes no artigo Tabela Price vs SAC: qual escolher no financiamento.
Onde o financiamento de imóvel é usado?
- Compra da casa própria, o uso mais comum, geralmente pelo SFH ou SFI.
- Imóveis comerciais, como salas, lojas e galpões.
- Programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, que pode incluir subsídio e taxas diferenciadas.
- Refinanciamento imobiliário, quando um imóvel já quitado é usado como garantia para obter crédito.
Perguntas frequentes
O que é financiamento de imóvel?
Financiamento de imóvel é uma modalidade de crédito de longo prazo em que um banco ou instituição financeira paga o valor do imóvel ao vendedor, e o comprador devolve esse valor em parcelas mensais, acrescido de juros, geralmente entre 15 e 35 anos. No Brasil, os principais sistemas são o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
Qual a diferença entre Tabela Price e SAC?
Na Tabela Price, todas as parcelas têm o mesmo valor do início ao fim do contrato. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa, mas os juros incidem sobre um saldo devedor decrescente, então a parcela começa mais alta e diminui mês a mês. No fim do contrato, o SAC costuma gerar menos juros totais que a Price.
Como é calculada a parcela do financiamento?
A parcela é calculada a partir do valor financiado (valor do imóvel menos a entrada), da taxa de juros mensal e do número de parcelas. Na Tabela Price, a fórmula é PMT = PV × i / (1 − (1+i) elevado a −n). No SAC, a amortização é fixa (PV dividido por n) e os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor daquele momento.
O que entra no valor financiado?
O valor financiado é o valor do imóvel menos a entrada, ou seja, o valor pago à vista no ato da compra. Bancos costumam financiar até 80% do valor do imóvel para pessoa física, exigindo pelo menos 20% de entrada, embora esse percentual varie por instituição e programa.
Essa calculadora considera o FGTS ou subsídios do Minha Casa Minha Vida?
Não. A calculadora mostra apenas o cálculo matemático de juros e amortização com os valores que você informar. Ela não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração, TR (Taxa Referencial) nem eventuais subsídios do FGTS ou de programas como o Minha Casa Minha Vida, que podem alterar o valor real da parcela.
O resultado da calculadora é o valor exato que vou pagar ao banco?
Não exatamente. Bancos costumam cobrar seguros mensais (MIP e DFI), taxa de administração e, em muitos contratos, aplicam a TR sobre o saldo devedor. O valor calculado aqui é o componente de juros e amortização; consulte seu banco para o CET (Custo Efetivo Total) completo antes de fechar contrato.
Outras calculadoras financeiras
Continue simulando com as outras ferramentas da categoria: