O que são fundos imobiliários (FIIs)?
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) reúnem o dinheiro de vários investidores para comprar imóveis físicos (galpões, shoppings, lajes corporativas) ou títulos ligados ao mercado imobiliário (CRIs, LCIs). As cotas são negociadas na B3, como uma ação, e o fundo é obrigado por lei a distribuir no mínimo 95% do seu lucro semestral aos cotistas, o que costuma acontecer todo mês.
Existem fundos de "tijolo" (donos de imóveis físicos, que geram aluguel), fundos de "papel" (donos de títulos de crédito imobiliário, que geram juros) e fundos de fundos (que investem em cotas de outros FIIs).
O que é P/VP e como interpretar
O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço da cota na bolsa com o valor patrimonial por cota — ou seja, o patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas. A fórmula é P/VP = Preço da cota ÷ Valor patrimonial por cota.
- P/VP abaixo de 1: a cota está sendo negociada abaixo do seu valor patrimonial (possível desconto).
- P/VP igual a 1: preço de mercado igual ao valor patrimonial.
- P/VP acima de 1: a cota está sendo negociada acima do seu valor patrimonial (possível ágio).
O P/VP sozinho não diz se um fundo é bom ou ruim — ele serve mais para comparar fundos parecidos e entender se o mercado está pagando caro ou barato pelo patrimônio daquele FII.
Tributação de FII: rendimento x venda
| Evento | Tributação | Isenção |
|---|---|---|
| Rendimento mensal | Isento | Sim, se o fundo cumprir os 3 requisitos |
| Venda de cotas (lucro) | 20% | Não há, nunca |
Essa é a principal diferença em relação às ações: quem vende ações comuns tem isenção de R$ 20.000 em vendas no mês; quem vende cotas de FII, não — todo lucro é tributado. Prejuízos com FII também só compensam lucros de outros FIIs, nunca de ações. Para simular a venda de ações com a isenção de R$ 20.000, use a calculadora de preço médio e venda de ações.
Perguntas frequentes
O que é P/VP em fundos imobiliários?
É a relação entre o preço de mercado da cota e o valor patrimonial por cota. P/VP abaixo de 1 sugere desconto sobre o patrimônio; acima de 1, ágio. Serve mais para comparar fundos parecidos do que como regra absoluta de compra ou venda.
Os rendimentos mensais de FII pagam Imposto de Renda?
Não, desde que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas, cotas negociadas em bolsa e o cotista pessoa física não tenha 10% ou mais das cotas. Se alguma condição não for cumprida, os rendimentos passam a ser tributados pela tabela do Imposto de Renda.
Existe isenção de R$ 20.000 para venda de cotas de FII?
Não. A venda de cotas de FII é sempre tributada em 20% sobre o lucro, não importa o valor vendido no mês. Só os rendimentos mensais têm isenção; o ganho na venda, não.
O que é o IRRF retido na venda de cotas de FII?
É uma retenção de 0,005% sobre o valor bruto de qualquer venda de cotas de FII, feita automaticamente pela corretora, mesmo em operações com prejuízo. Esse valor é abatido do Imposto de Renda pago por DARF no mês seguinte.
Prejuízo em FII pode ser compensado com lucro em ações?
Não. Prejuízos com FIIs só podem ser compensados com ganhos futuros em outros FIIs ou Fiagros, nunca com ações, ETFs ou o mercado futuro.
A taxa de administração do FII é descontada do meu rendimento?
Não diretamente. A taxa de administração (em geral entre 0,25% e 2% ao ano sobre o patrimônio do fundo) já é descontada dentro do fundo, antes de calcular o rendimento distribuído por cota.
Essa calculadora substitui o cálculo de um contador?
Não. Os valores são estimativas educacionais e não consideram prejuízos acumulados de meses anteriores nem operações simultâneas em vários fundos. Confirme sempre com um contador antes de pagar ou deixar de pagar um DARF.
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Quer entender melhor o que o P/VP significa e como ele se relaciona com o rendimento? Veja o artigo P/VP nos fundos imobiliários: o que significa e quando é sinal de alerta, no blog.